Статья рассматривает различные ситуации, связанные с расторжением договоров и сопряжёнными с ними спорами. Необходимо учитывать, что к этой категории не относятся споры, связанные с признанием договора недействительным или незаключённым.

В чем особенность споров о расторжении договора?

Специфика споров о расторжении договора проявляется в том, что речь в данном случае идёт о действительном договоре, который может быть ликвидирован по желанию одного из участников правоотношений. Отношения, возникшие при заключении договора, остаются в силе.

Два пути расторжения договора.

Первый путь - участник имеет законное или предусмотренное договором право на отказ от условий соглашения. Ликвидация договора происходит в одностороннем порядке и без судебного разбирательства. Инициатор расторжения должен информировать контрагента о своём решении. Вмешательство судебных органов не обязательно. Гражданский кодекс РФ предусматривает право отказаться от условий договора: согласно статье 523, соглашение может быть расторгнуто по желанию продавца (если не были соблюдены сроки оплаты товара) или покупателя (если поставка товара не была совершена в срок).

Второй путь – расторжение договора в судебном порядке. Сторона, заинтересованная в ликвидации соглашения, должна перед судом обосновать свои требования. Гражданским кодексом РФ предусмотрены случаи, когда участник договора, желающий его расторжения, имеет право на судебное отстаивание интересов: статья 450 указывает на неисполнение положений договора одним из участников, статья 619 – на отказ арендатора от внесения платы, статья 620 – на непригодное состояние сдаваемого в пользование имущества. Статья 9 Федерального закона №214 называет основанием для судебного разбирательства внесенные в проектную документацию изменения.

Так, споры о расторжении договора бывают двух видов: первый – когда инициатор разрыва направляет требование о расторжении договора контрагенту; второй – когда решение о ликвидации соглашения принимается в судебном порядке.

Перед судом стоит задача подтвердить присутствие двух условий, необходимых для удовлетворения требований истца: во-первых, его претензии должны быть обоснованными; во-вторых, он должен действовать в соответствии с условиями договора и в рамках закона.

В качестве примера можно рассмотреть один из случаев судебного разрешения споров о расторжении договора.

Для ликвидации соглашения в суд обратился арендодатель. Своё требование он обосновал тем, что арендатор не отремонтировал помещение и сдал его в субаренду, несмотря на запрет собственника.

Условия договора, действовавшего с декабря 2010 г., давали арендатору право сдавать площадь в субаренду без получения разрешения арендодателя.

Наряду с договором аренды, началом 2011 г. датировано заключение дополнительного соглашения. В соответствии с ним, арендатор осуществлял ремонт помещения, при этом арендная плата уменьшалась вдвое по причине расходов съемщика на ремонтные работы. Спустя 4 года арендодатель заявил об отзыве своего согласия на сдачу площади в субаренду и информировал арендатора о желании расторгнуть договор аренды, ссылаясь на нарушение его условий. В чем заключались нарушения, уже было сказано.

Судами первых двух инстанций претензии арендодателя были отклонены. Рассмотрение дела показало, что при осуществлении ремонта съёмщик действовал в рамках соглашения. Истец ссылался на подлог второго договора о ремонте и изменении платы за аренду помещения. Результаты судебной экспертизы установили подлинность документа.

В соответствии с решением суда, сдача площади в субаренду в данном случае не может служить основанием для расторжения соглашения. Заявив съёмщику об отказе от разрешения субаренды, арендодатель лично изменил положения договора аренды, хотя односторонний порядок изменения условий в соглашении не был прописан. Право на одностороннее изменение договора не предусмотрено законодательством. Дополнительного документа, зарегистрированного Росреестром, сторонами создано не было. Следовательно, арендатор не нарушил условия действующего договора.

После рассмотрения дела в областном суде претензии собственника по вопросу субаренды были названы правомерными. Суд признал разрешение на субаренду односторонним соглашением арендодателя, не зависящим от съемщика.

Областной суд определил указанное в договоре право съемщика сдавать площадь в субаренду как предварительное разрешение собственника. В то же время обе стороны договора имеют право отменить это решение. Арендодатель заявил о желании отозвать разрешение на субаренду, однако съёмщик продолжил сдавать помещение. Этим он нарушил условия соглашения, создав основания для ликвидации соглашения.

По мнению Верховного суда РФ, заключённый договор не отрицал права съёмщика сдавать площадь в субаренду и арендатор действовал в рамках закона.

Сдача в субаренду не требовала получения еще одного разрешения со стороны собственника. Суд отказал арендодателю в правомерности его действий по одностороннему изменению положений договора. В итоге, Верховным судом РФ претензии арендодателя были признаны необоснованными.

Данный случай из судебной практики наглядно демонстрирует промахи собственника при разрешении спора о расторжении договора.

Первая ошибка – попытка собственника использовать право на изменение договора в одностороннем порядке для обоснования претензий. Арендодатель таким правом не обладал. В результате он не смог доказать, что действия съемщика нарушали условия соглашения.

Вторая ошибка – неудачная идея заявить о подделке второго договора. Экспертиза выявила лживость его утверждения, что худшим образом повлияло на его репутацию в глазах судебных органов. Нечестные действия истца говорили о стремлении добиться своего любыми способами.

Арендная плата была снижена вдвое за счет расходов съёмщика на ремонт, по завершении которого собственник заявил о желании ликвидировать договор аренды. Теперь подтвердить обоснованность своего решения собственнику не удалось.

Чтобы не повторить промахов арендодателя, нужно тщательно продумывать тактику действий на правовом поле. Искать надёжные обоснования своим утверждениям, знать преимущества оппонента и предугадывать ход мыслей представителей суда. Помощь квалифицированного адвоката позволит вам отстоять свои интересы.